プロが教えるマンション・一戸建て・住宅ローンの購入法・利用法

昨年の後半より明らかにマンション市況は大きく悪化しています。

建築基準法の改正の影響だといわれておりますが、
その前に、

・そもそも価格が高騰しすぎた
・供給過剰である

といった基本的な要素があります。

年が変わっても、この状況は変わらず、というよりもむしろ厳しくなりつつあります。
1月の首都圏では供給戸数が大幅に減少したにもかかわらず、契約率は50％強という驚くべき数値になっています。

3月の決算を前に価格を下げてでも売ろうとするマンションが多く出てくることも考えられます。一般的には、3月までに竣工するマンションで、売れ残り住戸が多いものほど、価格交渉をし易いと考えられます。


また、住宅販売の不振は、金融機関にとっても大きな問題です。今の金融機関は、住宅ローンを強化しており、融資残高を伸ばそうと必死です。

しかし、住宅販売が不振であれば、当然に住宅ローンの融資減少につながるため、計画に影響が出てきます。

なんとか住宅ローンの融資残高を伸ばしたい金融機関としては、交渉次第では金利の値引きもし易い可能性が出てきたといえるでしょう。

住宅ローンの金利は、店頭表示金利ではなく、そこから優遇された金利（＝キャンペーン金利）で借入される方が多数です。しかし、条件・交渉次第では、それ以上の優遇を受けられることもあります。その交渉をし易い状況にあると考えられるわけです。


つまり、今はマンション価格も住宅ローン金利も交渉次第では、「下がる」可能性があるということです。もちろん、全てのマンションや金融機関が該当するわけではありませんし、条件にもよります。

今の購入を検討されているのであれば、一度、交渉してみるのもいいでしょう。
但し、その後のマンション価格の下落リスクもしっかり検討した上で判断することがかなり大事であることは言うまでもありません。

住宅ローンの金利は、長い間、低金利です。バブル期に６～８％程度だったことを考えると相当低い金利ですね。

しかし、

「低金利がいつまでも続くはずがない」
「低金利のうちに固定金利の住宅ローンを借りておいた方が良い」
「金利は上昇傾向だ」

などと言われて久しいと思いませんか？

私も個人的には、低金利の今だから、基本的には固定金利の住宅ローンが良いのではないかと考えています。ただ、このところも長期金利が低下するなどして固定金利はかなり低い水準のままの状態が続いています。

本当に金利は上昇傾向なのか？と疑問を持つ方もいるようです。
住宅ローンは、長期間のお付き合いとなりますし、金銭的負担も大きい為に迷うことも多いでしょう。そこで、基本に戻って考えてみましょう。

◆金利について
・あくまで現状は低金利である
・固定金利は上昇していないが変動金利がやや上昇傾向にある
・金利は上昇すると言われて久しいがそれほど上昇していない
・これ以上、金利が下がることはないが、上がることはありうる

◆住宅ローンについて
・金銭的負担が大きい
・一度、借りると変更しにくい（借り換えコストよりも人的な手間が大きい）

これらのことを考えると、基本的には、固定金利の住宅ローンが良さそうです。
ただ、これに個別の事情を検討する必要がありますね。

◆家計・ライフプランについて
・住居費の負担はできるだけ固定化して家計を計算しやすくしたいか？
・将来の収入の変化は？（転職・妻の退職・年金etc.）
・将来の支出の変化は？（教育費・子供が自立した後の生活費減etc.）

これらのことを総合的に考えて判断することになります。その答えは、人によって異なるはずです。

でも、最近は、変動金利と固定金利の中間的な選択肢を選ぶ方が増えています。単純に、10年程度の期間だけ固定金利にした住宅ローンを選んだり、3年程度の短期固定と10年・20年・30年などの固定金利を組み合わせる方法を選んだり、、、

家計やライフプランによりますが、将来の金利動向を確実に予測することが難しいことを考えれば、無難な選択だと言えるでしょう。また、住宅ローンの総負担を考えれば、無難な選択は良いかもしれませんね。

この数年、タワーマンションが増えています。関東でも関西でも、非常に多くのタワーマンション（＝超高層マンション）が建築・販売されてきました。そして、まだまだ増えそうです。

タワーマンションといえば、眺望が最大のメリットと言って良いかと思いますが、デメリットはあまり知られていません。いくつか考えられるタワーマンションのデメリットですが、今回は、維持・管理についてお話いたします。

マンションは、1度建ててしまえばおしまいではなく、その後のメンテナンスが必要です。そのメンテナンスは、配管などの設備もそうですし、外壁や屋上などもそうです。もちろん、専有部分もメンテナンスします。

タワーマンションの場合、外壁のメンテナンスは容易ではありません。通常、外壁のメンテナンスといえば、建物の周囲に足場を組み、処理していきます。しかし、40階、50階建てのマンションで足場を組むことは現実的ではありません。

その他の方法を考えるにしても、相当なコスト高となってしまいます。このように、タワーマンションでは、維持・管理に関する物理的な問題と費用的な問題が増えていくことが予想されます。

そして、高い維持・管理のコスト負担は所有者が背負うのですが、多くの場合、低層階の所有者も高層階の所有者も面積割合に応じて同様に費用負担します。

低層階の方にとっては、高層階がある為に高くなっている費用を高層階と同様に負担することになるのです。これは、低層階の方にとっては納得しにくいことです。つまり、タワーマンションの低層階を購入するのであれば、中低層マンションの低層階を購入した方が、維持・管理の面では良いといえます。

タワーマンションを購入する時は、維持管理についてもよく検討しましょう。

前回に続きまして、住宅購入時の諸費用についてお話します。

住宅購入時の諸費用と言いましてもいろいろありまして、今回取り上げるのは、「住宅ローン代行料」です。

ほかにも、住宅ローン斡旋手数料などと呼ばれることもあります。

この費用は、住宅購入者が住宅ローンを借りる場合に、不動産会社が金融機関を斡旋し、その金融機関で借入した場合に請求されることが大半です。

その金額は、会社によって異なり、0円～10万円程度が多いようです。0円とは、つまりそのような名目での費用を請求しないことです。

特に上限は決まっておらず、私の会社のお客様に伺ったところでは、30万円！もの高額な請求をされているケースもありました。ちなみに、私が実際に見た諸費用の明細での住宅ローン代行料の最高額は、50万円です。ただただ驚きです、、、

しかし、これが現実に行われていることですので、皆さんも充分にご注意ください。

不動産会社が金融機関を斡旋すると言いましても、普段から付き合いのある銀行から申込書類をもらってきて、住宅購入者に記入してもらい、必要書類を集めて銀行へ提出する程度のものです。

こんなことで手数料を請求することに納得できない方も多いのではないでしょうか。

そもそも、この住宅ローン代行料の類の手数料を不動産会社が請求することが問題なのであって、金額どうこうでもないのですが、度を過ぎているときには、そのような不動産会社からの住宅購入そのものを見直されることをおススメいたします。

しかし、住宅ローンを取り巻く環境も変わりつつあり、単なる申込手続きの代行ではなく、数ある住宅ローンからそれぞれに適した住宅ローンを提案し斡旋することも、今後は出てきそうです。

多様化しており、自分に適した住宅ローンを選びにくくなっているため、住宅ローンの分析・比較・提案を行うサービスは価値あるものだと考えられます。その時には、手数料を支払う価値や意味があるともいえるでしょう。

ただ、おそらく消費者からではなく、金融機関側が斡旋者に対して手数料を支払う方向になると思われますが。

マイホームを購入するときには、まず予算を考えることだと思います。いくらぐらいの物件を購入するのかは、今後の人生設計を検討する上で非常に大切です。

その予算とは、物件の売買価格だけではなく、住宅ローンの金利もあれば、住宅購入にかかる諸費用もあります。

しかし、この住宅購入に必要な諸費用については、鈍感な方が多く、「思っていたよりも高くついた」「予算をオーバーした」との声を聞くことが多いものです。

諸費用がどれぐらい必要となるのかは、物件の種類や取引形態などの条件によって大きくことなるものです。多くの方が、不動産会社の担当者に諸費用について質問しますが、その場合、以下を目安にした回答を得られることが多いでしょう。

新築マンション　・・・　売買価格の３％程度
中古マンション　・・・　売買価格の７％程度
新築一戸建て　・・・　売買価格の３～７％程度
中古一戸建て　・・・　売買価格の７％程度

基本的には上記を目安に予算を検討してよいでしょう。３％と７％の違いは、仲介手数料の有無が最も大きいです。仲介手数料は、多くの場合、売買価格の３％強となっていますので。

ただ、中古マンションや一戸建てでも不動産会社が売主となっている場合で、その売主が直接販売しているときには、この仲介手数料が必要ないですので、３％程度となります。

さて、問題はここからです。

上記はあくまで、購入物件が具体化していない段階での予算検討のための概算額です。しかし、購入物件を具体的に絞り、売買契約が近くとなりますと、必要な諸費用を出来る限り正確に知り、資金を準備したり、当初の予算に狂いがないかチェックしたりする必要が生じます。

そのため、売買契約の前には、諸費用の明細を不動産会社から提出して頂く必要があります。必ず、売買契約の前に確認しましょう。

この諸費用の明細ですが、「全体で○○○円」という記載内容ではなく、諸費用の項目ごとに金額を明記してもらうことが前提です。そして、その諸費用の項目を見て、内容・目的などがわからない場合は、遠慮せずに説明を求めるように致しましょう。

・どのような諸費用があるか
・それぞれの支払先は？（不動産会社か？銀行か？司法書士か？etc）
・いつ支払うのか？
・何の為に必要なのか？
・それぞれの金額は？

これらのことをしっかり確認してください。

よく不動産会社が、「契約の時に明細をお見せしますから」ということがありますが、契約時点では、納得できない諸費用があっても拒む勇気をもてないことが多いです。契約の場には、売主や仲介業者が同席しており、拒みにくい空気を感じることもあるでしょう。

必ず、売買契約日よりも前に諸費用の明細を確認してください。

住宅ローンは各金融機関にとって、魅力的な商品です。個人顧客との新たな接点にもなりますし、貸し倒れ率が低いことも理由といえます。それだけに、各金融機関による住宅ローンの顧客獲得競争は激しいです。

そんななか、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と民間金融機関の提携ローンであるフラット３５は、長期固定型の住宅ローンとして注目され、利用者も増えています。

このフラット３５は、商品開発力や資金力、金利競争に弱みのある金融機関にとっても低金利を実現できるものであるため、貸し手の立場で見ると、大手銀行よりも地方銀行や信用金庫にこそ魅力があると言えるのではないでしょうか。

都銀に比べると地銀や信用金庫が独自に都銀並みや都銀以下の低金利を実現するのは困難です。しかし、フラット３５であれば、それも実現可能なわけです。

このことは、フラット３５の開始時から主張してきましたが、今ではこの発想も定着したのか、信用金庫がかなり積極的になっています。

参照：フラット３５の金利ランキング

上記をご覧いただければわかりますが、信用金庫、信用組合などがかなり健闘しています。

今後も多くの信用金庫の健闘に期待したいです。

アメリカでは、住宅バブルがはじけて住宅需要が減速し、サブプライムローン問題が生じるなどしております。これらの影響で、アメリカの住宅ローンの金利が下がり、住宅ローン金利（期間３０年・固定）は平均６．２６％となっています・・・

金利が下がって、６．２６％です。

実は、アメリカの住宅ローンの金利は日本とは比べられないぐらい高いものです。日本のバブル期並みの金利なのです。

本来の住宅ローン選びの考え方としては、低金利のときには固定金利を選び、高金利のときには変動金利を選ぶものです。低金利のときなら、その低金利を固定させておいた方がいいのは当然ですし、高金利ならそれ以上に金利が上昇するリスクが低い為に、金利が下がった時のメリットを考えて変動金利を選ぶわけです。

しかし、それでも金利の高いアメリカでは、固定金利が一般化しています。逆に、金利が低い日本では変動金利の利用率が高いのです。

これらは、理論上のメリット・デメリットというものを超えた国民性なのかもしれませんね。日本では、最近になって固定金利への意識が芽生え始め、10年程度の固定金利を選ぶ人も増えてきています。

今後は、住宅ローンの金利への意識が変わってくる気配を感じます。

しかし、アメリカの住宅ローン金利は高いですね。繰り返しになりますが、６．２６％ですからね。ちなみに、11月の日本の固定期間30年の住宅ローンは、住信SBIネット銀行が２．７５％となっています。半分以下ですね。

参考：住宅ローンの金利ランキング

もちろん、皆さんが住宅ローンを借入する際には、アメリカの金利と比べても何ら意味がないですので、日本国内の住宅ローンと比較することになりますが。

住宅購入に関してよくトラブルの１つに建物完成から引越しまでのスケジュールが挙げられます。

新築マンションにしても新築一戸建てにしても、購入した物件が契約時点で未完成である場合は、完成してから竣工検査（＝内覧会）を行います。

この内覧会とは、契約した建物が契約通りに建てられているか、不具合などがないかをチェックする機会です。この数年、建築士などの専門家に同行してもらうケースが増えています（私の会社でも内覧会立会いを行っています）。

この内覧会でいろいろな不具合を指摘するのですが、指摘したものは当然ながら、補修していただくことになります。そして、補修工事を終えれば、これを再確認することになります。この再確認を再内覧会や確認会などと呼びます。

ここで、まだ未済工事があったり、新たな不具合（キズなど）が生じていた場合は、さらに補修工事を実施してもらうことになります。

そうやって、最終的に問題がないことを確認してから、残代金の精算を行うわけです。これを決済といい、同時に引渡しを行うことが一般的です。

この流れを簡単にまとめますと、

１．建物完成

２．内覧会（竣工検査）

３．補修工事

４．再内覧会（確認会）

５．決済・引渡し

６．引越し

となります。

よくあるトラブルというのは、５番の決済・引渡しが内覧会の直後に行われるスケジュールの際に起こります。上記に記載したように、決済、つまり残代金の支払いは、本来ならば、補修工事の完了後です。

補修工事よりも先に決済を行うと、その後の施工会社等の対応が悪くなることがあります。また、補修そのものをしてくれないこともあります。

このようなことにならないように、上記２の内覧会と上記５の決済との間には充分なゆとりを設けるようにしましょう。できれば、2週間程度以上が望ましいです。

今、新築マンションの販売が停滞しています。好調だった昨年までの売れ行きが嘘のようになっています。今回は、この新築マンション購入時の注意点をお話したいと思います。

新築マンションは、青田売りと言って、完成する前に販売することが一般化しています。マンション購入者は、モデルルームを見たりパンフレットを見たりして購入を検討するわけですね。

この新築マンションですが、建築工事を開始してから（着工してから）完成までに1年以上かかることがほとんどです。大規模マンションになると、完成までに2年以上かかることも珍しくありません。

青田売りのマンションを購入して（契約して）から完成するまでに、1年以上、いや2年以上もの期間があることは、大きなリスクであることを知っておく必要があります。

１つは、完成までの間にマンション購入者を取り巻く環境が大きく変わってしまうことが挙げられます。

たとえば、契約してから転勤になってしまったらどうでしょうか？転勤を理由に契約を解除しても、支払った手付金は返ってきません。

また、会社の業績などの都合により収入が減ってしまうこともあります。奥様が妊娠されて共働きではなくなることもあります。これで返済計画が狂う為にキャンセルしても手付金は戻らないのです。

いろいろな事情により環境が変わる可能性も考えて判断する必要があるのです。

もう１つ、大きな問題があります。これは、購入者自身の事情ではないために、慎重に検討しておく必要があります。

それは、住宅ローンの金利です。圧倒的多くの住宅ローンは、マンションの契約時点の金利ではなく、住宅ローンの借入時の金利が適用されます。つまり、マンションの売買契約をしてから、1年や2年以上経過したときの金利が適用されるわけです。

この意味がわかりますでしょうか？

住宅ローンの金利が、マンションの完成までの間に上昇してしまう可能性があるのです。しかも、今が低金利だけに経済動向次第では、急な上昇の可能性も否定はできません。

売買契約前に予定していた返済計画が、マンション完成時点では無意味なものになっていることも考えられるのです。

新築マンションは、契約から完成・引渡しまでの期間が長いことが多いために、上記のようなリスクがあるということをよく理解して検討する必要があります。

建材メーカーのニチアスが建材の耐火性能を偽っていたことがニュースになっています。この偽られた建材が10万棟もの住宅に使用されているとのことです。

この不正された建材は、性能評価機関による試験をパスする為に建材の一部を水に浸していたとか。ちょっと信じがたい行為ですね。。。

耐震偽装問題もありましたが、食の分野でも偽装問題が多く驚くばかりです。今回もそうですが、内部告発が増えていることは良いことかもしれません。

へーベルハウスのブランドで有名な旭化成ホームズでも、この建材を使用していたために、該当する約4万棟を無償改修するようです。

この旭化成ホームズといえば、「耐火性」をアピールしてきたハウスメーカーだけに、これを信用して建築した消費者としてはショックも大きいのではないでしょうか。

性能表示制度の耐火等級で「４」を有しているとしてきただけに、ハウスメーカーのショックも大きいでしょう。